«Утром деньги, вечером стулья» или 10 советов по ипотечному кредитованию
«Ничто так не укрепляет семью,
как ипотека на 25 лет»
как ипотека на 25 лет»
Как правильно подобрать ипотеку? Как избежать лишних выплат? Как не попасться на крючок хитрому менеджеру? Проще говоря, как не заплатить банку лишнего и избежать проблем с получением собственного жилья? Эти вопросы беспокоят очень многих и сегодня мы постараемся помочь вам с ними справиться.
1
Банк с именем
Первым делом, выбираем банк, где будем кредитоваться. В это вопросе лучше ориентироваться на надежность и выбирать банк, который уже смог добиться хорошей репутации на рынке. Такие банки понимают – им есть что терять! Таким образом, здесь у вас гораздо меньше вероятность «попасть» на скрытые проценты и дополнительные комиссии. Отрицательным примером может послужить, допустим, Банк Жилищного Финансирования, который взимает комиссию уже на стадии рассмотрения заявки (1 700 ). Также многие банки любят взимать комиссию за выдачу кредита.
2
Льготы для «своих»
Когда банки дорожат своими клиентами, они также предлагают дополнительные «вкусности» для своих вкладчиков и тех, кто уже однажды у них кредит брал. Например, Сбербанк для своих вкладчиков и обладателей зарплатных карт предлагает снижение ставки на 1%, а у РайффайзенБанка размер «скидки» может достигать аж 2%. Также как правило, зарплатные клиенты банка могут не подтверждать свой доход дополнительными справками, так как банк уже имеет необходимую ему информацию о ваших доходах.
3
«Доверяй, но проверяй!»
Всем известно, что покупка квартиры – предприятие крайне дорогостоящее. И любой банк, выдавая вам «кругленькую сумму» на покупку квартиры, заинтересован в конечном счете получить свои деньги обратно. Проще говоря, банк хочет быть уверен, что вы расплатитесь по взятому кредиту. И чем больше банк в вас уверен, тем лучше он даст вам ставку по кредиту. В общем, для желающих сэкономить есть сразу два выхода: либо приводим в банк поручителя, либо приносим дополнительные документы.
4
Как подтверждать доход?
Прежде всего, когда подтверждаете собственный доход, не поленитесь принести справку по форме 2-НДФЛ. Подобный шаг поможет снизить ставку на 0,5%-1,25%, что в конечном счете позволит сэкономить до 1 000 000 рублей (!).
*Расчет произведен по методике ЦБ РФ для суммы в 3 000 000, сроком на 20 лет.
5
«Реальные проценты»
В банковской среде существует такое понятие как «эффективная ставка». Она включает все скрытые проценты, доплаты за страховку и прочие прелести, которые скрываются в кредитном договоре. В номинальную же ставку (ту которую Вам озвучивает банк) они не включаются. Согласно постановлению ЦБ РФ, коммерческий банк обязан предоставить вам информацию об этой самой "эффективной ставке". Однако, будьте уверены, что вас с ней ознакомят только в самый последний момент. В лучшем случае, когда вы будете уже держать наготове ручку, чтобы подписать кредитный договор. Чтобы оградить вас от таких "подводных камней", на нашем калькуляторе ипотеки мы сразу даем информацию об эффективной ставке. И настоятельно советуем обращать внимание на эффективную ставку, а не на номинальную ставку банка! Ведь именно по такой ставке придется расплачиваться по кредиту.
6
«Время – деньги» (с)
Старайтесь брать ипотеку на минимальный срок. Тому есть целых две причины.
Во-первых, на меньший срок, банк устанавливает более низкую ставку. И во-вторых, чем дольше вы будете платить банку, тем больше окажется конечная сумма вашей переплаты.
Рассмотрим на примере!
Расчет произведен по методике ЦБ РФ для суммы 2 500 000 при первоначальном взносе 29%.
Совершенно очевидно, что взяв кредит не на 25, а на 20 лет, мы заплатим всего лишь на 1 000 в месяц больше, но в конечном итоге сэкономим 1 300 000 А при том же кредите, но на 10 лет, выгода составит почти 3,5 миллиона рублей (!)
7
Досрочное погашение
Наконец, ознакомьтесь внимательно со всеми пунктами кредитного договора. По статистике 70% заемщиков расплачиваются по кредиту досрочно, чаще всего к половине изначального срока. Поэтому обязательно обратите внимание на такие условия как «мораторий на досрочное погашение» и «комиссия за досрочное погашение». Чтобы это не стало сюрпризом впоследствии!
8
«Тип ставки: плавающая, фиксированная, комбинированная?»
Основное отличие плавающей и фиксированной ставки в том, что плавающая ставка привязана к межбанковскому индексу (Libor, Euribor либо Mosprime). Однако и у того, и у другого типа ставок есть свои недостатки. При программах с фиксированными ставками, банки искусственно завышают процент по кредиту, чтобы застраховать себя от лишних рисков. А при программах с плавающей ставкой, ежемесячные платежи очень сильно зависят от колебаний межбанковских индексов. К примеру, за последние 10 лет ставки, привязанные к Libor 3m, менялись более чем на 5%. Ставки, привязанные к Mosprime 3m, за тот же период, по большей части колебались всего на 1-2%, но в период кризиса подскочили почти на 25% (!) и в течение полутора лет держались на непомерно высоком уровне. 
Поэтому мы рекомендуем выбирать кредиты с комбинированной ставкой! Если вы выбираете ипотечную программу с комбинированной ставкой, ставка по кредиту сначала фиксируется на определенный срок (обычно до 5-7 лет), а по прошествии этого времени становится плавающей. Чем хороша комбинированная процентная ставка?
Поэтому мы рекомендуем выбирать кредиты с комбинированной ставкой! Если вы выбираете ипотечную программу с комбинированной ставкой, ставка по кредиту сначала фиксируется на определенный срок (обычно до 5-7 лет), а по прошествии этого времени становится плавающей. Чем хороша комбинированная процентная ставка?- Меньше риска, чем при стандартной плавающей ставке. За первый период (когда ставка фиксированная) вы можете понаблюдать за поведением плавающей компоненты и даже если она неожиданно взлетит вверх, в любой момент можно рефинансировать свой кредит, изменив плавающую ставку на фиксированную.
- Ниже ставка для фиксированной составляющей. Так как банкам не нужно страховаться от рисков на весь срок кредита (10-20 лет), а лишь на 5-7 лет, ставки для фиксированной составляющей обычно на 1,5%-2% ниже, чем при стандартной фиксированной программе.
9
Осторожно: обман!
Выбирая кредитную программу, будьте осторожны и остерегайтесь специальных банковских программ с пометкой «Покупка процента» или «Назначь свою ставку». При таких программах в своих рекламных брошюрах банки обычно указывают достаточно привлекательные ставки: на 1%-1,5% ниже стандартной. Однако, когда клиент приходит в банк, оказывается, что для получения подобной «льготной» ставки, нужно единовременно заплатить еще 4% от изначальной суммы кредита. В частности, такие программы очень любят «DeltaCredit» и «Банк Жилищного Финансирования».
На практике, если мы берем ипотеку на 3 миллиона рублей, то за экономию в 200 000 рублей, мы в первый же момент должны заплатить 120 000 рублей. Эксперты moneymatika.ru считают, что подобный ход можно смело назвать издевательством со стороны банков! Подобная программа делается исключительно для привлечения клиентов, через объявления-«завлекалки»!
10
Заполнение заявки!
Совет последний - внимательно отнеситесь к заполнению заявки на кредит. Банки обычно запрашивают вашу кредитную историю перед принятием решения о выдаче кредита, поэтому важно указать самую точную и достоверную информацию. Ведь от того, насколько благонадежным заемщиком вас признает банк, в конечном счете и зависит, получите ли вы положительное решение от банка.
Теперь, зная основные тонкости ипотечного кредитования, вы сможете выбрать самый оптимальный для себя вариант. И мы рады вам в этом помочь!